从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内的房价到底是属于怎样一个阶段？

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日本房地产泡沫导致日本历史上失去了黄金十年，是从1990年开始的。日本房地产泡沫的形成始末

1985年9月日本大藏大臣竹下登启程前往美国参加了一个重要的会议，参会的国家有美国、德国、法国和英国的财政部长，当时的竹下登掌管着日本的财政税收和金融，是日本经济事务的核心决策人，在会议上五国财政部长达成了一项重要的协议，就是联合起来一起干预外汇市场，让美元对主要货币有序贬值，这个协议后来被称之为“广场协议”。

在广场协议签订之前日本经历了长达20多年的高速增长，经济总量跃居全球第二，当时的日本依靠廉价的日元和高超的手工业，让日本制造的产品畅销全世界，成为当时最大的贸易顺差国，由于美元大量流入日本，日本的外汇储备大量投资债券、楼市和股市。
到1985年，日本取代美国，成为全球最大的债权国，而美国的外贸赤字却在不断扩大，所以美国希望通过美元贬值来增强美国的产品出口竞争力，并改善美国的国际收支状况。

在广场协议签订后不到三年的时间，日元似乎坐上了火箭，从一美元兑250日元左右一路飙升至一美元兑换120日元，在当时的日本，由于日元的大幅度升值，疯狂的日本做出了很多令世界震惊的事情，如日本三菱公司收购美国地标象征洛克菲勒中心；1987年3月在伦敦佳士得的拍卖会上，一家日本企业用将近4000万美金拍的荷兰作家梵高的名作《向日葵》等等疯狂举动。

在宽松的货币政策下，日元对外升值，本土货币宽松，这直接推动了日本海内外的投资风潮，在海外大量收购资产，楼市更是一片沸腾，在最疯狂的时候，仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年美国全国的土地总价值，日本资产泡沫在人们疯狂的追求下，再一次进入了高速增长的时期，看到房子上涨，房贷利率又低的可以忽略不计，日本几乎所有家庭都开始贷款买房，房价被投机者迅速推高，而且大部分日本人在狂热分子的鼓吹下，相信日本的国情比其他国家都特殊，宣传日本国土面积较小，人们生活起居都比较喜欢在一个相对固定的区域内，不像欧美人喜欢长途迁居，所以购买住宅的情绪一直高居不下，房价不可能会下跌，更何况，日本之前也没经历过房地产泡沫和崩盘苦痛，所以在当时上至富翁，下至黎民百姓，都非常热衷于房地产杠杆交易，90年代的日本东京房价达到了140万日元一平米，差不多等于当时7.8万人民币，放在今天看相当于100多万人民币一平，当时日本民众还高呼日本是日不落帝国，此时的日本国民感觉上已经达到了人生的巅峰。

1987大藏大臣竹下登也顺利登上了内阁首相的宝座，宽松的货币政策带来了通货膨胀，日本高层开始意识到风险的来临，逐步实行紧缩的货币政策。
就在1989年到1991年间，日本央行连续五次提高利率，并收紧银根抑制投机，两大泡沫在日本国民丧失理智的疯狂中应声而破。
股市在1989年到1990年暴跌超过70%，楼市在1990年到1992年间也暴跌超过70%，日本经济从此进入了漫长的寒冬，而此时的竹下登也无力回天了，在1989年被弹劾下台，淡出了政治舞台。

深刻教训

日本楼市和股市的崩盘，看似是贸易战，开始于广场协议，但是其实早就蕴藏着经济结构的不稳定性，长期的货币宽松政策和金融市场自由化，让整个市场的流动性过度泛滥。这些流动性，不会主动进入制造业，而是追逐高回报的股市和房地产，从而产生泡沫。在贸易战里，日本产业结构层级有所提升，国民实体经济其实并未得到发展。相反，错误的应对政策，对房地产的过度容忍，却助了最终的结果。
应对贸易战，关键在于及时调节产业结构，以实体经济发展为主，避免经济陷入高杠杆高风险的短期利益追逐当中，迫使经济有序发展，才能营造良好的经济环境。

国内房价目前所处位置

2019年8月下旬，多家媒体报道，全国有12家银行暂停了二手房贷款业务，有的二手房交易甚至已经开始退单。消息一出，震惊了整个楼市。据部分银行透露，停贷的原因主要是住房贷款的额度比较紧张，但从多方面综合分析来看，事情好像并没有这么简单。
房价已经不能无休止的涨下去了，但是也不能短时间内暴跌。我们的房地产泡沫依然存在，不管房价上涨还是下跌都会对目前的经济形势造成一定影响。所谓牵一发而动全身，房地产市场涉及的相关产业链实在是太多了，几乎涵盖了各行各业，楼市稍微一动荡，就会引起一定程度的社会恐慌。
让我们再把目光从国内经济转到世界经济大环境上。中美贸易战愈打愈烈，导致全球贸易市场的秩序开始变得混乱。一些产业结构单一，靠出口为主要经济支柱的小国家经济已经受到了严重重创。有人预言，按照以往世界经济危机出现的周期来算，新一轮的全球性金融危机可能会在今明两年来临，而且受全球贸易战的影响，此次的经济危机形势将会更加严峻。

通过地产泡沫图我们可以看出，目前国内房地产处于一个相对较高的阶段了，很多地方是有价无市，国家也在致力于住房不炒的治理，那么各位认为房地产将何去何存？

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日本房地产泡沫源于上个世纪80年代的日元升值，当时美国经济很不景气，而当时的日本正在全面赶超美国，为了提振本国经济，美国于1985年9月22日，逼迫日本签订”广场协议”。从此之后，日元开始迅速升值，日元升值后，国际资本开始蜂拥进入日本，日本进入到了资本盛宴时期。

当时在日本盛传2个神话，第一个神话是土地永远不会贬值。因为土地具有奇缺性，所以日本全民开始炒房，由此导致国内土地价格轮番暴涨，各地的地王记录不断被刷新。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。最高时候，仅日本东京的土地价格就足以买下整个美国的土地。第二个神话是东京房价永远不会下跌，人们相信政府永远会支持房价走高，而像东京这样的国际化大都市，每年都会吸引数以万计的外来人口，因此，东京的房子永远是稀缺品，价格只会涨不会跌。但日本忽略了一个重要现象，日本的城市化率已经达到77.4%，城市化率在升高，但人口红利在减少，经济增长失去了源动力，房价就失去了最大的支撑。

该来的总归回来，1990年，日本股市率先崩盘，随后传到到楼市，日本房地产价格暴跌，很多房屋近乎腰斩，日本房地产泡沫终于破裂。

此情此景，是否非常熟悉，几年前我们的房地产和日本当年的非常相似，不过，正是因为有了日本房地产的前车之鉴，我们才能吸取日本这方面血的教训。而日本房地产的教训，最深刻的一点就是要给房子一个正确的定位，如果把房子看成是一个投机品，人们会纷纷买入房子，来寻求资产的保值增值。但当投机的潮水褪去，房子的属性回归到“住”的属性，房子的价格就会回归理性。这就好像有一块石头，当大家都认为他是一块黄金时，那么它就是一块黄金，而自然石头就会被卖成黄金价格，但突然一天，这个谎言被拆穿了，石头还是石头，这时候，石头的价格自然会大幅下跌，回归石头的本来价格。

所以，抑制房价上涨，必须让房子回归“住”的属性，而在这方面我们已经在行动了，房子的价格现在已经开始理性回归，我们泡沫最大的时候已经过去了。

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日本的房地产泡沫，和中国的地产现状，没有可比性，为什么？因为中国有外汇管制，而日本没有。我们国家有强大的政府和智囊团，来让房地产软着陆。虽然我们国家改革开放，但是，我们国家聪明的地方就在于金融市场是相对封闭的，我们有足够的时间和空间化解目前的地产泡沫。

我们来梳理一下，日本的地产泡沫是怎么形成和破裂的。

战后的日本，百废待兴，由于有了美国的扶持和自己的勤奋努力，日本的制造业得到迅速发展，同时性价比超高的日本产品不断出口美国，造成美国的贸易逆差不断扩大，美国国内企业无法生存。那么，美国就想出了一个法子，在日本，签订了广场协议，这个协议的主要内容就是让日元升值，那么日元升值后，日本的产品竞争力就下降了，然后日本国民就把目光投向了国内的房地产，全国一起炒房！借钱炒房！当时的日本人觉得，房地产会永远上涨，收入永远不会下降！然后经过了一段时间，日本政府最终认识到，房地产泡沫对于整个国民经济的危害，于是就刺破了地产泡沫。同时，国内没人炒房了，国外的热钱也纷纷撤出，这对于日本房地产是一个双重打击！所以才有了日本“消失的十年”现在又是“消失的二十年”。

所以，我们看，历史不会相同，但是历史总是惊人的相似。由于我们国内从来没有经历过大的地产周期，但是我们的地产价格，实际上已经远远的背离了它的价值。

我们国内的民众，现在依然沉浸在房地产只会上升不会下降的经验中。但是经验不是绝对的，既然房地产是商品，那么商品就不会背离价值规律，价格总会围绕价值上下波动。其实现在我们的地产，我认为已经接近了类似日本当年的最高点。不然，我们的政府也不会提出“房地产是用来住的，不是用来炒的，不能将房地产作为短期刺激经济的手段”。

但是，我们国家的国情和日本不同，我们有统一的政党，有从一而终的政策，就像我开篇所说，我们有足够的智慧化解地产泡沫。历史上，我们有限购，从源头控制供需。我们还有限售，锁定房地产价格，让炒房者套在房子里无法自拔。我们在19年10月8号，也就是明天，实行LPR房产利率政策，让房产利率通过市场进行更合理的调节。未来，我们不排除有房产税，来让炒房者支付更多房屋持有成本。

还有，我们也有相对封闭的金融市场，阻挡了国外热钱的冲击。

有了这么多政策和措施，你还觉得房地产要崩盘吗？最终我们的房地产会走向平稳，这是我的看法，你有什么看法，欢迎留言讨论。

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泡沫经济这个词是日本人发明的，上个世纪80年代，日本经济在电子和汽车工业发展的带动下迅速增长。迅速增加资本刺激了国内基础设施建设和房地产业，日本开始疯狂地架桥修路盖房子。到90年代初期，号称日本全境已经连成一体，于此同时日本的房屋价格也已经达到历史最高点。

日本房地产价格高涨的时候，很多日本企业大量购入房地产，再用房地产做抵押从银行贷款，相互购买股票，导致股市不断高涨，企业什么都不做都能红利滚滚而来。日本的泡沫崩坏是从广场协议开始的。当时日元被迫升值，导致日本企业需要大幅增加海外投资。于是各大企业不得不出售股票变现。日本股市非常封闭，国内企业互相持股，集体清仓便引发了股市暴跌，很多企业一夜之间变成负债累累，不得不处理抵押的房地产，这时就出现了所谓的房地产泡沫。当时日本首相小泉纯一郎大力改革日本经济，很大程度上抑制了日本的股市楼市的崩盘。此后日本楼市一直缓慢下跌，这一跌就跌了二十多年。

中国经济表面上看跟日本有些相像，但实质存在着很大差异。小泉改革日本经济的重要手段是邮政民营化，直白地说就是用国家控制的资本去盘活民间资本。(这有点像最近抖音上的一个视频，三个人互相欠了一百块，谁都还不了钱，这时有人借给其中一位一百块，三个人顺利把钱还给了对方。)日本政府控制的资本十分有限，改革的力度和效果也都大打折扣。中国则不同了，国家控制的资本占绝对优势，实行这样的改革是轻而易举的事情。因此，目前中国经济总体上还是乐观的。

退一万步说，就算中国的楼市走到了泡沫崩坏的地步，房价也不会一下子跌成白菜价，而是温水煮青蛙似的，花上几十年的功夫慢慢跌下来，没有必要担心楼市会暴跌，自己一夜变负翁。只是投资买房的时候，要量力而行警惕出现楼市低迷想卖房子却卖不出去，无力还贷的局面就欧了。

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10次危机，9次房地产；10次房地产危机，9次流动性。房地产泡沫对于许多国家来说，都是一个老大难问题。

国内楼市相当于日本房地产泡沫崩溃前夕

自1992年住房改革推行以来，我国房地产行业由起步发展到高峰，如今楼市已经处于后调控时代，相当于日本的1987年（即日本政府意识到泡沫后才是调控的时候），与日本楼市泡沫崩塌相比，国内楼市泡沫已经开始逐步出现了破裂征兆。不过我认为中日两国楼市有一些异同点，单纯横向对比的话，可比性并不强。

当下的中国和当年的日本虽然同处于房地产泡沫泛滥时代，但日本政府当时采取的措施是扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。而货币+财政的双宽松，最终导致了房地产泡沫迅速积累。而咱们目前财政政策偏积极，货币政策有松有紧，不至于让楼市泡沫危机全面爆发。中日两国的楼市有何异同？

相同点：

1、前期需求端增长过快，后期增长缓慢。早在上世纪50年代，日本的城市人口就已经达到总人口的60%左右，也就是说城市化已经达到了60%，但之后的增速便非常缓慢，加之日本人口基数本身就不大，年均新增城市人口并不多，后期楼市缺乏强有力的需求支撑，导致房地产泡沫破灭以及其后很长的时期内的低迷。

截至2018年末我国城市化水平达59.58%，刚好“及格”，但根据诺瑟姆理论，60%以后的增长会非常缓慢，因此未来需求可能不足是国内楼市面临的最大问题，就这点来看，与日本极为类似。

2、本币升值导致外国资本推高房价。2000年以来，人民币汇率从8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超过15%。本币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国，并以国际游资的方式进入房地产市场。而当年日本的80年代也同样经历了日元大幅升值，资金向楼市聚集的过程。

3、土地制度和相关法律不健全。中国有土地财政，而在当时的日本，房地产开发商和政府也往往有着密切的关系，这就导致了中日两国的制度并不利于房地产的健康发展。不同点：

1、我国宏观调控能力较强。咱们的宏观调控能力要远强于20世纪80年代的日本。目前国内对于房地产调控的政策不再是以前那样一“限”了之，而是全方位的：从限制资金入市，到各种限购限贷限售，再到增加土地和房屋供应，同时健全租赁市场，以租代售。反观日本，1987年，日本政府意识到泡沫后便提高房地产税收，同时日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，并宣布商业银行停止向房地产贷款。在之后的几年内，日本先后都出台了许多调控政策，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

紧缩政策，加上数次连续加息，房地产的资金链开始断裂，房价暴跌，弃供现象出现，最终导致泡沫破灭。2、中国正在积极转变经济增长模式。与当年的日本相比，当下的国内经济正在全力由出口导向向内需和消费导向转型。更重要的是，我国的增长潜力比日本要大得多，未来可改变的空间依然很大。目前国内楼市已经进入后调控，后泡沫时代，历史性拐点已经出现。一般来说，在大牛行情在结束前，所有板块都要被拉升一遍，而现在国内的房价也是一样，从一线到三四线县级市，都被炒了一遍，不少县城房价都已接近万元/平方米，泡沫已经出现破裂征兆。日本的楼市泡沫更多的是内外部共同作用，国内则是通过拉动内需，逐步调控逐渐消化，相对更加温和。未来中国楼市每年通过小幅调整可以消化库存，再加上居民收入的提高，或许有望实现软着陆，但小城市房价的泡沫依然值得警惕。

各位，这个问题的回答就到这里，如果你想学习更多的金融知识（股市、楼市、债市、汇市），可以关注小白老师的头条号（小白读财经），查看更多的原创文章和原创问答。

其他网友回答：

房价的高位不会持续。原因是

1 造成房价高的原因很多是人为因素，在此不再类举。它的最大后果，是现在的年轻人生活压力太大，苦不堪言。他们决不想后代过自己这样的日子，不要二胎，甚至不生，单身一族也在增加。中国人口增长率严重下降。有负增长现象。房子住的人少，需求就减少，而空置率仍然高位，包括一，二线城市。

2 有些人拿城镇化总和西方国家比，这没有可比性，因为时代不同。西方国家发达时，世界处于农村状态，它的产品销售全球，这使他们很易自然形成国家城镇化，且城市群。我国也经历这一过程，但大多是原材料的初级产品，也促进了我国的城镇化。现在的城镇化非自然而人为性增大，主要表现是政策号召指引。农民入城的积极性并不是那么高，城市房子需求不会大涨。城里人买不起房，农民收入微薄更买不起。应当以人为本，宜乡则乡，宜城则城。宜乡则乡使城里的房子又有多余，反倒平抑城内房价。北京城市功能外迁也是好例。

3 推高房价另一个推手是教育不公平，即学区房。随着教育手段的现代化，未来在任何地区孩子都可受到高质量的教育，学区房也无意义。

4 由于科技进步，智能机器的开发利用，劳动人口的需求量也会大幅减少，城市人口增长有限，因靠手工的成本太高。5G商用也会使服务业人员大幅减少，现在的银行就是这样。

5 土地财政不可持续，不动产房子必须征税。特别是空置税，房子多的只能出售，增加了房源，房价还能涨到哪去？

靠科技进步发展经济已形成共识。靠房地产发展经济实在是太落后的思维。靠高房价维持经济，有如饮鸠止渴，后患无穷，人民更无幸福感。人类正进入一新时代的门口，对改革的思维也要改革。